土地不懼房市依然高溢價 政府通過稅收返還開發商
一線城市房價進入調整期 誰在推高地價
紀睿坤
樓市降價風暴已經燒向一線城市。
以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水平，在"量跌"之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
與此相對的是，依然火爆的土地市場。
一傢第三方機構房地產研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造瞭歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
"這也是當前銀行信貸四胎房貸年息借貸增貸轉貸房地產市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。"中國房地產市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過產業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，產品類型上更趨於高端。
看不懂的拿地經
一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下瞭北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關註。
"該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，"中原地產首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的面粉價格貴於面包的情況。
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，"即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。"
實際上，上述"面粉貴於面包"的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域"地王"。
根據中國指數研究院[微博]數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。
21世紀經濟報道記者采訪瞭解，沈陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
5月5日，沈陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一般來說，土地市場會慢於一二手市場3-6個月，諸如沈陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
誰在推高地價？
談及一線城市"面粉貴於面包"的特殊情況，K8黃金(1295.80, 0.00, 0.00%)灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
"恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，"一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，隻有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資產和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。
除瞭房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。"土地財政占比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。"北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥介紹說。
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土房貸台南玉井房貸車貸信貸屏東東港車貸信貸地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1∶1.7。
"為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓營銷等多個方式穩地價。"金永祥表示。
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。
"在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。"金永祥表示。
也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。
"不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。"金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的沖擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，"土地市場的實際狀況比數據更加慘淡，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁瞭其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。"
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，征地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-14/08242729715.shtml
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