楊科偉降息對樓市並非單純利好
在當前經濟下行壓力加大、房地產市場企穩回暖的敏感期，央行降息，再次挑撥著購房者和房地產業內的敏感神經。對房地產市場而言，貌似利率降低瞭，買房支出減少瞭，市場又要供需兩旺瞭。真的會是這樣嗎？仔細想來，絕非如此。總體來說，我們認為本次降息對房地產市場並非單純利好。
就此次降息本身而言，完全出乎市場意料，即便之前有預測、有呼籲，但幾乎都認定最早是明年，因為今年整體經濟即便下滑壓力巨大，但整體依然可控，GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右。此次超預期的降息，可以說是未雨綢繆，但也說明瞭整體經濟態勢並不如預期中那樣樂觀，投資、出口、消費等各項經濟指標加速回落且沒有止穩的跡象，照此趨勢發展，明年整體經濟增速恐將難以維持在7%以上。基於此，我們認為，此次降息應該隻是開始，將會開啟新一輪的降息周期。
今年以來樓市遲遲走不出調整的“緊箍”就是房貸，即便是6月份央行和銀監會的喊話、9·30央行松綁限貸政策，也沒能調動商業銀行支持居民購房、真正落實優惠利率的積極性。此次降息，對購房者來說，可節約利息支出，無疑有助於提升有實際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大提振，短期內前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助於市場交投量的回升，助推房地產行業走出調整低谷。
以往歷史證明，利率調整對房地產成交的影響多為短期，因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素。無論是剛需還是投資客都不會最終償銀行車貸利率試算信貸年息房貸款率利最低銀行比較2016信貸年息還20年或者30年貸款，理論上的利息支出並不會影響購房決定。
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就降息本身而言，此次又是非對稱降息，特別是存款利率上浮區間進一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本將進一步提升，特別是中小銀行為瞭能夠攬儲必將會盡快出臺相應的一浮到頂的存款利率；而對國有五大行而言，左右為難之後必將步其後塵，最終利差大幅縮小，個人房貸業務也必將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。銀行畢竟是自負盈虧的商業機構，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。對購房者而言要獲取優惠利率將更不可能，甚至基準利率也難以保證，房地產市場又將進入年初以來“錢緊”的窘境，這將對房地產市場企穩回升產生非常不利的影響。
非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產開發企業更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當的利潤，銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升。而對於其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力。
政府降息來應對經濟下滑，釋放積極信號，尤其是預示著將要進入新一輪降息周期，打開寬松貨幣政策通道，由於短期內實體經濟資金需求保持低迷，大量流動性沒有進入實體循環，無疑將會給資本市場帶來一場資金盛宴。另一方面，長期來看，降息可以降低經濟融資成本，利好於實體經濟產業結構調整、擴大投資規模，提升上市企業價值。
由於本次降息結合瞭非對稱降息以及利率市場化的進一步放開，其影響較為復雜，我們不應盲目地以為一定利好房地產，更不應該將其看成是 “救市”，應更加理性、客觀地看待這一舉動。
對於開發企業來說，當前的市場築底並不穩固，短期回暖不具可持續性，明年市場或仍將僵持。當前開發企業或者項目的首要任務依然是積極營銷、努力去庫存，借助年底的窗口期快速跑量，迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續以價換量，而不是借勢漲價。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-24/09005942451449073289173.shtml
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