??資金運作難加杠桿 12月開發商加快推盤去庫存
??一邊是資金來源減少，一邊是庫存加劇資金沉淀。在2014年的最後一個月，大型開發商在想盡辦法105勞工貸款項推盤去庫存。
??1-11月，房地產開發商的到位資金增速突降至0.6%，幾乎沒有增長；11月，開發商資金來源更同比大降19%。
??即使在樓市最堅定的樂觀派看來，這也是歷史上最困難的時候，超過2008年。與此同時，房地產的可售庫存升至歷史高位，據國傢統計局數據，截至10月底，全國商品房待售面積5.8億平方米，比9月末增加1091萬平方米。其中，住宅待售面積增加611萬平方米。
??一邊是資金來源減少，一邊是庫存加劇資金沉淀。在2014年的最後一個月，大型開發商都在想盡一切辦法賣房，加緊推盤去庫存。
??對於2015年的市場，大部銀行信貸利率比民間低嗎土城房屋借款分開發商們並不如任志強那樣積極看多。中國宏觀經濟與房地產存在共振，多個經濟學傢給出瞭明年GDP7%左右的預測，預示著明年樓市也不會太樂觀。
??房企到位資金幾無增長
??根據國傢統計局數據，1-11月份，房地產開發企業到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速比1-10月份回落2.5個百分點；而在去年前11月，房企到位資金是10.9475萬億元，同比增長27.6%。
??從以上數據可知，房企去年和今年的到位資金總量基本相當，增速可以忽略不計。
??更值得關註的是，11月當月，開發商資金來源僅9874億元，同比下降19.6%。據光大證券測算，融資來源的絕對量出現-24.8%的大幅下降。
??萬科總裁鬱亮曾對記者表示，開發商融資來源中最重要的是購房款，包括預售定金、首付款及個貸。任志強指出，今年在開發商的到位資金增速中，定金及預收款和個人貸基本是負增長，這是開發商資金來源減少的“罪魁禍首”。
??據國傢統計局數據，1-11月開發商資金來源中，定金及預收款26810億元，下降12.2%；個人按揭貸款12130億元，下降4.2%。
??任志強引述的數據顯示，去年中國樓市僅住宅(不算寫字樓和商場)大概銷售瞭6.8萬億，其中5萬億是個人支付資金，1.8萬億是銀行個貸，個貸占總購房中的比例大概27%；今年截至11月，5.3萬億的個人購房金額中，個貸1.2萬億，占比隻有22%，相比去年同期下降瞭5個百分點。
??換句話說，房地產市場今年之所以出現下滑，重要原因是銀行對個人住房按揭貸款的支持力度大幅下降。
??而另一方面，開發商的資金卻越來越多地沉淀在庫存中。任志強說，目前全國已經取得銷售證而未銷售的將近6億平方米(可售庫存)，是很大的壓力，如果今年能賣10億到12億平方米，這6億平方米大概需要半年多時間才能消化掉。其中估計有2到3億平方米是很難消化掉的庫存，比如鄂爾多斯的庫存，很難用一兩年時間消化掉。
??而在光大證券機構看來，開發商融資來源的大幅下降符合降杠桿預期，有望倒逼開發商加速推盤，最終換來資產質量的提升。
??從數據看，本報梳理發現，11月房款來源(預售定金、首付加個貸)占比當月提升至44%，同時融資來源的絕對量出現24.8%的大幅下降，主動去杠桿和被動去杠桿的意味均十分明顯；通過城市庫存數據監控看，積極拿預售證的開發商並不多，但測算的未售面積卻大幅增長，囤地模式已在開啟。在當下和未來降杠桿背景下，不得不降倒逼開發商推盤。
??大型開發商搶收12月
??進入12月，大型開發商均加快瞭推盤步伐。
??一線城市首當其沖。上海易居房地產研究院嚴躍進表示，11月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3859萬平方米，環比增長2.7%，同比增長38.4%，處於高位盤整的態勢。
??深圳中原研究中心經理王飛統計，11月份至今，深圳已有23個新盤集中推出，推盤量相當於前10月總量的四成。多個地產項目推出，共向市場供應數千套房源，接下來兩周預計還將迎來新一輪推盤高峰。
??在北京，據亞豪機構統計數據顯示，上周(12.01-12.07)北京共有8個樓盤項目推新。本月包括萬科、遠洋、中海等房企均大力推出新舊產品。
??從公司的角度，以萬科為例，萬科和綠地暗戰爭第一，在最後的一個月加緊沖刺，月度銷售預計在250億之上；而融綠之爭導致宋衛平回歸需要籌錢，綠城仍加緊在最後一個月賣房。
??為瞭去庫存沖業績，開發商在價格上讓利、在渠道上創新，想盡各種辦法賣房。萬科對一線的城市公司增加瞭庫存量考核；碧桂園則將第四季度定為推貨高峰期。
??開發商的存貨壓力普遍很高。CRIC研究中心數據顯示，截至三季度末，A股139傢房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，萬保招金4傢龍頭房企存貨環比微增3%；15傢中型房企存貨較年初上升瞭25%。
??查閱三季報可知，萬科9月末存貨為3500億，保利地產為2750億；存貨結構來看，萬科、保利現房/可售存貨占比較低，存貨結構相對健康；而部分庫存消化周期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個月，蘇寧環球增154%至22.57個月，深振業同比增135%至18.53個月。
??中國房產信息集團研究員陳開朝分析，2014年以來由於總體行情調整，銷售端受阻(大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動)，房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。
??房企的資金鏈也仍然偏緊。CRIC研究中心統計數據顯示，截至三季度末，A股139傢房企凈負債率為101%，季度同、環比分別上升24個百分點和1個百分點。其中，15傢中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線。
??房價全面下調仍在繼續
??在去庫存基調下，多數業內人士預計，年底到明年的房地產政策將相對更寬松。
??12月17日，有傳聞稱，國土部將不再審核房地產公司再融資。未來政策放松有望帶來板塊估值提升，大型、負債率較高的地產公司將受益。但此消息尚未獲得相關部門的確認。
??12月15日，保利地產註冊發行金額為150億元的中期票據，註冊額度有效期為兩年。自此本月已有多傢房企公佈瞭中期票據計劃，如招商地產50億元中期票據，萬科的18億元中期票據以及金融街52億元的中期票據均獲得通過發行，一系列的房企中期票據集中釋放顯示出房企融資熱情未減，也減輕瞭房企的資金負擔。
??而多傢機構最新調研數據顯示，11月份以來，一線城市及部分二線城市的二手房市場已經企穩反彈；在北京，部分開發商甚至醞釀漲價，中金公司分析團隊稱北京樓市“暖冬”已成定局。任志強則表示，其並不看衰中國房地產市場，預計房價會在底部運行一個較長的時間，到明年9月樓市就會回暖，房價還會上漲。
??但多數開發商並沒有這麼樂觀。從11月份來看，房地產市場整體並未延續10月的好轉趨勢，商品房銷售和新開工面積數據再度下滑；同時，經濟增長繼續放緩，物價指數也在低位徘徊。
??鏈傢地產分析師張旭表示，近期房企推盤力度增大加之“9·30”新政作用的拉動，雖然在短期內掀起瞭樓市成交的小高潮，但新政對成交的拉動作用不太持久，進入11月以後，市場熱度有所回落，而近期央行降息對於市場的影響力，與“9·30”新政相比也較為有限，房企銷售有所放緩。
??合富輝煌(中國)市場研究中心預測，2015年經濟工作重心轉向維穩，對樓市利好主要集中在流動性的階段性釋放。政策窗口敞開程度視乎防通縮效果，上半年部分政策或有進一步放開空間，下半年政策有可能適度收緊。
??其稱，明年全國樓市成交活躍度將明顯增加，但高庫存仍是2015年市場的重要特征。對於房地產企業而言，應用好窗口期，努力去庫存，提高周轉率。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/08365951505041562321300.shtml
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